桂林金瓴建筑设计事务所

开养老院赚钱与否的文章两篇

2022-05-09

养老院,面向夕阳的朝阳产业?



作者 I 杨普森 

设计/视觉 I  壮壮老师

来源 I  青年横财发展会

(ID:xrich666 )


兄弟们,你想过自己多少岁的时候住进养老院吗?


年初的时候,#39岁网络技术员住进养老院#的新闻冲上了热搜。


这则新闻里的古先生原本是个程序员,因为摔伤,家中无人照顾,康复期担心自己再次摔倒,索性住进了养老院,暂时过起了养老生活。


在养老院里,他过上了三餐规律、睡眠充足的日子,还和忘年交朋友们一起追剧。


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很多人看到这则新闻后,都在问住养老院有没有年龄限制,收费多少,也想提前过上养老生活。


玩笑归玩笑,但是养老确实是普遍的社会问题。据预测,2050年,中国60岁以上老人将达到5亿,占总人口的1/3。到时候,“三人行必有一大爷”就不再是句玩笑话了。


面临如此严重的老龄化,开一家养老院,既迎合了社会养老需求,还能赚钱,算是面向夕阳的朝阳产业了。


很多人都好奇,开一家民营养老院到底赚不赚钱?我扒拉了不少资料,还和业内人士聊了一下午,打算给大家展开讲讲。


大城市,养老难,养老院更难


我找了曾在北京某中端养老机构做市场的朋友——小X,他们的养老院收费标准是每人每月约7000元。


而这样的高收费,背后的成本都包含了哪些呢?


首先是设备。因为老板是从日本留学回来的,学习了日本的养老理念,引入很多日本设备。适老化设备投入很大,坐式淋浴器一套下来要5000元,微子空调一套下来也要5000~6000元。


投入更多的还是人力成本。每2~3个老人就要配备一个护工,公司的养老院项目规模在100个床位左右,相当于要配备30~40个护工,护工的月工资在4000元左右。


而一家养老院要配备至少一名护工主管,护工主管的工资至少是护工的两倍。还要配备厨师、修理工和保安等一系列人员。


公司项目最多的时候,有十来个项目,一年下来的人力成本超过400万。小X说,公司还进行了融资,投了6000万,但这点钱跟同行比起来根本不够看。


因为北京中高端养老院的投资都是上亿起,就拿行业龙头泰康来说,其燕园养老社区总投资54亿元,可入住500户老人。


这样大手笔投资的中高端养老社区,除了配备护理服务,还为自理型老人提供兴趣小组、美容美发等个性增值服务。

那么,投入这么大,这些养老院靠什么赚钱呢?


01.向房地产“抄作业”来回笼资金


很多投资大的养老院会用房地产的方式,来快速回笼资金。


最典型的就是北京太阳城养老公寓,算是国内最早引进CCRC模式的医养结合养老院。


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老人们可以选择使用时间、房间的面积、护理等级,买下房间的使用权。但在这儿购买养老服务的费用是另算的。


这种模式相当于,老人拥有了这间养老房10年或25年的使用权,自己不用时还可以出租。说白了就是变相的小产权商品房


而这个CCRC(持续护理退休社区)模式,最早来源于美国的太阳城社区项目,属于住宅开发性质,依靠销售回款来盈利。


目前,CCRC模式养老院在国内养老市场上份额不到10%,多是由房地产商在开发。


由于投资巨大,定价非常高,像前面提到的泰康也有CCRC模式,基础月费6200元起,入住前都要准备百万购买养老房的使用权。


更普遍一种方式,就是入院收取押金,超过60%的养老机构都会收取押金,有一些养老院称之为风险保障金,一般在1万~10万


这种模式和租房很像,每个月的床位费相当于是房租,但这笔押金收取比例很高,以北京市海淀区和熹会老年公寓收费标准为例,算是押十付一


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△北京市海淀区和熹会老年公寓收费标准


 收取这样一笔押金的合理性,对客户的说法是防备老人的突发情况,但实际目的是养老院可以快速回笼资金。


02.提供其他增值服务


养老院属于高成本、低盈利行业,所以赚钱需要在其他业务上下功夫


同时,养老行业的专业性很强,很多私人养老院在前期会大量走访养老机构,学习运营模式和护理技能。所以,很多养老院会卖课或者咨询服务。


因为养老院具备基本的养老护理,养老院也会和政府合作,可以提供上门护理服务,例如:帮忙洗澡、修脚、理发等。


因为政府会向每个老人发放每月400块的定向养老服务卡,居家老人可以用这笔钱购买上门护理服务,也可以购买养老院提供的商品。


小X所在的养老院也开设了这两项业务,但是上门护理服务的定价较高,一次理发就要70块,很多老人都嫌贵,喜欢将卡上的钱攒起来,买更大件的轮椅等用品。


小X他们还会上门评估家中的设施是否适合老人,承包一些家庭设施老化改造的项目。


小X说,在增值服务这一项,公司一年能够收入50万左右,但是这并不能填补成本的投入,现实是很多年都无法回本。


在北京,这样的养老院有很多,62.4%的养老院需要10年以上才能够收回投资。但在小县城,开一家能赚钱的养老院,反而是一件更加可行的事。


小县城,私人养老院怎么赚钱?


在小县城,私人养老院更像家庭寄宿,不同于在大城市,养老院的生意被连锁企业垄断。县城养老院普遍规模不大,每个养老院规模都会控制在60张床位之内。


因为县城一般不大,很多县城私人养老院会选址在郊区。


消费水平跟不上大城市,当地人的消费观都是实惠才是王道,所以位置偏一点没关系。老年人更愿意住实惠的养老院。


十年前,在不少县城,养老院可能还不存在。但为了推动养老产业,国家一直在降低养老机构的准入门槛。


也就是说,开一家养老院越来越容易了,县城里的私人养老院也就多了起来。赛道拥挤,打造口碑才能揽生意


我找到了一个案例:一家名为“和睦之家老年公寓”的养老院,其老板本身是医生,他会不定期去养老院给老人看病,解决一些慢性病、常见病,免费诊断,药费家属自理。


他以此打造出了普惠版的“医养结合”养老院口碑,让入住率达到了8成以上。


他把养老院开在了光山县柳店村,距离县政府3公里。


考虑到建设成本,他选择租养老院场地,简单改造一下,投入资金少。因为如自建房屋,土地、装修、设备成本高,回本周期比较长。


他的养老院一共有10名员工,选用的是40~60岁的农村妇女。为了降低管理难度和风险,他把养老院规模控制在60张床位。


这基本是现有小县城养老院的最大规模。


还有一个案例是,同样在县城开养老院的江先生,也经营着3家规模在50张床位的养老院。


他通过平时观察来访量评估当地的养老市场,再利用价格优势,口口相传,让自己的两家普惠养老院达到满员状态,一家中端养老院入住率也在一半以上。


养老院就在自家县城,当地人口不到六十万,人均月收入四千多元。养老院的定价是每月1400~2500元/人,他每个月可以在每个老人身上获利400~500元


而他获利的关键是压缩成本,尤其是运营成本。


他的养老院已经开设了十年,房屋租金是当时签长期租约时定好的,远低于现在的市场价格。


在人员编制上,选用的都是无需缴纳社保的大龄或农村妇女,实行一人多岗。休班时,护理员可以自愿去厨房帮厨或打扫院井,按小时计费。


在日常消耗品上,他还规定了护理员倒垃圾时不准向垃圾桶倒液体,每天收三次垃圾,但只需要更换一个垃圾袋。


他还有个不公开的老人收住标准:能自理的老人按照偏向半自理的标准收费,价格相差不大但能保证盈利。而护理难度过大的老人不收,这样既避免了潜在风险,也控制住了用工总量。


江先生这样的经营方式的确能够赚钱,但也会导致小县城的养老院模式单一化,根本解决不了当地的养老需求。


民营养老院的困境


无论你是有投身养老产业的公益初心,还是你看好养老产业巨大的市场,脑门一热,要开养老院,


结果都会发现:开养老院就像进了围城,并不是想象中那样,简单装修几间房子,请几个人当护理工,就能轻松赚钱。


大家都知道养老产业是蓝海,看好这门生意。


但开养老院的难题,并不只在投资和盈利问题上,还面临着大量专业护工人才流失。因为这一工种的工资并不高,而且挣的还是辛苦钱。


在县城,一般只有40~60岁农村女性愿意干这一行。


在城市,更专业的养老院会招聘大专以上学历的养老护理专业人员,他们经过了专业学习,懂得护理知识。但如果两三年后没有晋升到管理层,他们就会离开这个行业。


而民营养老院面临的最大的问题,是有需求无匹配市场。根据目前大多数家庭的基本状况来说,一是难以负担这笔养老费用,二是子女不忍心将父母送进养老院。


这里提一嘴,中国的养老模式比例是9073


这指的是居家养老占90%,社区养老占7%,机构养老仅占3%。9073比例是养老行业流行多年的经典比例。但实际情况是,机构养老比例还要更低。


我们以北京为例,根据北京大学人口学教授乔晓春的研究,只有1.3%老年人住在养老机构里。但在北京市,17.1%的老年人日常生活是需要护理的,按照北京市60岁以上户籍老人309万人来算,北京市需要护理的老人多达52万人。


是因为北京的养老院一床难求吗?不是,在北京,一半以上的养老院入住率不到5成。


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△在乔教授走访的460家养老院中,入住率不到50%我占比50.8%


花费高,行业服务水平参差不齐,加上受“养儿防老”思想影响,所以中国只有3%的老年人选择住进养老院。


那开一家养老院是一门好生意吗?现实中,入行的初心总是和盈利相互矛盾。


不得不承认,养老产业的确是朝阳产业,不过我们不妨转换下思维,顺应那剩下的97%的需求,关注一下居家养老和社区养老的服务。

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殴打和虐待!我们到底需要什么样的养老院?如何让自己老有所依?


 
作者:知识星球找齐俊杰
 
最近,上海一所养老院的视频让人触目惊心,一位87岁的老人,瘫坐在地上,被一位护工连飞好几脚,猛踢头部,老人全无反抗之力。随后护工依旧不依不饶,拿起棍子过来威胁,而在场的其他老人也无力制止,还好有人冒死偷拍。才保留了证据。看到这种场景,黄浦区卫健委已经深入调查此事,护工也被停职处理,养老福利院则被要求整顿。受害人家属,已经在网上发声。并且报警处理。按照这种情况,护工甚至可能被拘留,甚至情况恶劣的还要受到刑事处罚。
 


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有网友扒出来,说这个养老院,收费并不低,每月要6000块钱,一年就是7万2,应该算是高端养老院了,如果高端养老院,都只能享受这种拳脚相加,那么我们真不知道以后还能相信谁?
 
如果站在发展的眼光来看,60-70后开始,我们的归宿大多都是养老院,421的人口结构之下, 在老人行动自由的情况下,居家养老没问题,但只要一个老人生病,子女根本就无法照顾,先不说钱的问题,就光时间,你就很难实现。所以最终只能选择养老院,这个养老的集中需求,将在10年后开始爆发。所以不是你想不想的问题,很多家庭也只能去养老院,但现在你还别挑剔,公办养老机构你根本就住不进去,完全就是一房难求,而私立养老院,没几个家庭能住的起的,所以这个矛盾和缺口巨大。
 
而且就以现在的养老机构来说,实在是让人很担心,老人会不会被虐待。养老机构福利性质,那么护工收入必然很低,工作强度过大,导致怨气无处发散。最终虐待老人,我们强烈谴责这种行为之外,也要思考人性,人性就是如此,你很难去改变他。这种事不能完全指望着道德。 


我们也走访过几家养老院,说是养老还不如说在里面等死,体验感极差。特别是不能自理的老人,有没有子女,其实也差别不大,刚刚发生的这个悲剧,老人就有子女,有孙子,甚至还在网上发声了,但是悲剧依旧存在。那么怎样才能解决这个矛盾?老齐也做了一些思考,因为我也没有子女,我的未来也是要去养老院的,那么为了让我自己老有所依,养老院我是自己肯定要办的,我可不想等我七老八十之后,让一个护工这么殴打。
 
首先,养老院要改变自身形象,不能变成一个等死的地方,他要形成一个独立的社区,这里面有邻居有亲人甚至有家庭,年轻一点的也可以进驻,要增加养老社区的活力,让欢声笑语,替代痛苦的呻吟。在我的构想里,养老社区,要变成一个带医院的度假村,重症和失能可以放在医院里治疗,生活能够自理的老人们,则要开心和欢乐的度过每一天。 


其次,要给护工有尊严的薪水,并且竞争上岗,滚动淘汰,可以允许一些老人半工半养,在身体有能力的同时,互相帮助,互助互爱。老人才有同理心,他不想被别人虐待,也就不会去虐待别人。而且要像酒店一样,除了私密房间和区域,全部摄像头覆盖,无死角进行监控。保证虐待老人的恶性事件,不能发生。甚至要让家属可以通过小程序,实施关注老人的动态。
 
第三,通过智能设备,加人工的方式,实现专人照料,提醒吃药,测量各项指标,搭配营养餐等等,看护顾问直接对老人的健康负责,向家属汇报。必须经过严格的培训后持证上岗。
 
第四,养老社区要实现全自助服务,不能再有钱的概念,实现包月制服务,在社区内无论是吃饭,医疗,康养,娱乐都不必在支付任何费用。
 
第五,为老人创造增量收入,与投资相结合,实现长期稳定的现金流,否则高消费会让老人和老人的家庭没有安全感,也容易爆发家庭矛盾。很多老人确实有钱,但是子女不愿意让他们把钱都花在养老上,甚至还想着把老人的钱掏出来买房买车,这种情况只有创造增量,才能让老人有家庭地位,让家庭的压力降低。而现在有的公司也在做这一块,但是年金险收益太低,只有4%,根本无法覆盖老人的日常支出。而我们要创造的至少是8-10%的稳健收益,得确保老人在正常支出外,本金还能够抵御通货膨胀。如果一笔钱你可以永续的用下去,子女还能继承,那么晚年生活,就会无忧无虑。否则就会始终有一种坐吃山空的感觉。
 
总之,未来养老不光是福利,他更是一个巨大的产业,关系到3-4亿人和7-8亿人的家庭,所以这将是一个巨大的风口,有着巨大的社会需求。基础福利的部分可以交给国家,产业附加值的部分,需要各种各样的社会资本参与,未来就跟房地产一样,保障房是国家的任务,商品房必须推向社会。要让社会资本尽量多的参与进来,解决全社会的老龄化问题。这是一个非常重的产业,一个养老社区也就几百上千人,所以我们没有那么伟大,也不可能去解决整个社会的问题,老齐只想着解决自己的问题,顺带帮我们的客户解决问题。

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