养老院,面向夕阳的朝阳产业?
作者 I 杨普森
设计/视觉 I 壮壮老师
来源 I 青年横财发展会
(ID:xrich666 )
兄弟们,你想过自己多少岁的时候住进养老院吗?
年初的时候,#39岁网络技术员住进养老院#的新闻冲上了热搜。
这则新闻里的古先生原本是个程序员,因为摔伤,家中无人照顾,康复期担心自己再次摔倒,索性住进了养老院,暂时过起了养老生活。
在养老院里,他过上了三餐规律、睡眠充足的日子,还和忘年交朋友们一起追剧。
很多人看到这则新闻后,都在问住养老院有没有年龄限制,收费多少,也想提前过上养老生活。
玩笑归玩笑,但是养老确实是普遍的社会问题。据预测,2050年,中国60岁以上老人将达到5亿,占总人口的1/3。到时候,“三人行必有一大爷”就不再是句玩笑话了。
面临如此严重的老龄化,开一家养老院,既迎合了社会养老需求,还能赚钱,算是面向夕阳的朝阳产业了。
很多人都好奇,开一家民营养老院到底赚不赚钱?我扒拉了不少资料,还和业内人士聊了一下午,打算给大家展开讲讲。
大城市,养老难,养老院更难
我找了曾在北京某中端养老机构做市场的朋友——小X,他们的养老院收费标准是每人每月约7000元。
而这样的高收费,背后的成本都包含了哪些呢?
首先是设备。因为老板是从日本留学回来的,学习了日本的养老理念,引入很多日本设备。适老化设备投入很大,坐式淋浴器一套下来要5000元,微子空调一套下来也要5000~6000元。
投入更多的还是人力成本。每2~3个老人就要配备一个护工,公司的养老院项目规模在100个床位左右,相当于要配备30~40个护工,护工的月工资在4000元左右。
而一家养老院要配备至少一名护工主管,护工主管的工资至少是护工的两倍。还要配备厨师、修理工和保安等一系列人员。
公司项目最多的时候,有十来个项目,一年下来的人力成本超过400万。小X说,公司还进行了融资,投了6000万,但这点钱跟同行比起来根本不够看。
因为北京中高端养老院的投资都是上亿起,就拿行业龙头泰康来说,其燕园养老社区总投资54亿元,可入住500户老人。
这样大手笔投资的中高端养老社区,除了配备护理服务,还为自理型老人提供兴趣小组、美容美发等个性增值服务。
那么,投入这么大,这些养老院靠什么赚钱呢?
01.向房地产“抄作业”来回笼资金
很多投资大的养老院会用房地产的方式,来快速回笼资金。
最典型的就是北京太阳城养老公寓,算是国内最早引进CCRC模式的医养结合养老院。
老人们可以选择使用时间、房间的面积、护理等级,买下房间的使用权。但在这儿购买养老服务的费用是另算的。
这种模式相当于,老人拥有了这间养老房10年或25年的使用权,自己不用时还可以出租。说白了就是变相的小产权商品房。
而这个CCRC(持续护理退休社区)模式,最早来源于美国的太阳城社区项目,属于住宅开发性质,依靠销售回款来盈利。
目前,CCRC模式养老院在国内养老市场上份额不到10%,多是由房地产商在开发。
由于投资巨大,定价非常高,像前面提到的泰康也有CCRC模式,基础月费6200元起,入住前都要准备百万购买养老房的使用权。
更普遍一种方式,就是入院收取押金,超过60%的养老机构都会收取押金,有一些养老院称之为风险保障金,一般在1万~10万。
这种模式和租房很像,每个月的床位费相当于是房租,但这笔押金收取比例很高,以北京市海淀区和熹会老年公寓收费标准为例,算是押十付一。
△北京市海淀区和熹会老年公寓收费标准
收取这样一笔押金的合理性,对客户的说法是防备老人的突发情况,但实际目的是养老院可以快速回笼资金。
02.提供其他增值服务
养老院属于高成本、低盈利行业,所以赚钱需要在其他业务上下功夫。
同时,养老行业的专业性很强,很多私人养老院在前期会大量走访养老机构,学习运营模式和护理技能。所以,很多养老院会卖课或者咨询服务。
因为养老院具备基本的养老护理,养老院也会和政府合作,可以提供上门护理服务,例如:帮忙洗澡、修脚、理发等。
因为政府会向每个老人发放每月400块的定向养老服务卡,居家老人可以用这笔钱购买上门护理服务,也可以购买养老院提供的商品。
小X所在的养老院也开设了这两项业务,但是上门护理服务的定价较高,一次理发就要70块,很多老人都嫌贵,喜欢将卡上的钱攒起来,买更大件的轮椅等用品。
小X他们还会上门评估家中的设施是否适合老人,承包一些家庭设施老化改造的项目。
小X说,在增值服务这一项,公司一年能够收入50万左右,但是这并不能填补成本的投入,现实是很多年都无法回本。
在北京,这样的养老院有很多,62.4%的养老院需要10年以上才能够收回投资。但在小县城,开一家能赚钱的养老院,反而是一件更加可行的事。
小县城,私人养老院怎么赚钱?
在小县城,私人养老院更像家庭寄宿,不同于在大城市,养老院的生意被连锁企业垄断。县城养老院普遍规模不大,每个养老院规模都会控制在60张床位之内。
因为县城一般不大,很多县城私人养老院会选址在郊区。
消费水平跟不上大城市,当地人的消费观都是实惠才是王道,所以位置偏一点没关系。老年人更愿意住实惠的养老院。
十年前,在不少县城,养老院可能还不存在。但为了推动养老产业,国家一直在降低养老机构的准入门槛。
也就是说,开一家养老院越来越容易了,县城里的私人养老院也就多了起来。赛道拥挤,打造口碑才能揽生意。
我找到了一个案例:一家名为“和睦之家老年公寓”的养老院,其老板本身是医生,他会不定期去养老院给老人看病,解决一些慢性病、常见病,免费诊断,药费家属自理。
他以此打造出了普惠版的“医养结合”养老院口碑,让入住率达到了8成以上。
他把养老院开在了光山县柳店村,距离县政府3公里。
考虑到建设成本,他选择租养老院场地,简单改造一下,投入资金少。因为如自建房屋,土地、装修、设备成本高,回本周期比较长。
他的养老院一共有10名员工,选用的是40~60岁的农村妇女。为了降低管理难度和风险,他把养老院规模控制在60张床位。
这基本是现有小县城养老院的最大规模。
还有一个案例是,同样在县城开养老院的江先生,也经营着3家规模在50张床位的养老院。
他通过平时观察来访量评估当地的养老市场,再利用价格优势,口口相传,让自己的两家普惠养老院达到满员状态,一家中端养老院入住率也在一半以上。
养老院就在自家县城,当地人口不到六十万,人均月收入四千多元。养老院的定价是每月1400~2500元/人,他每个月可以在每个老人身上获利400~500元。
而他获利的关键是压缩成本,尤其是运营成本。
他的养老院已经开设了十年,房屋租金是当时签长期租约时定好的,远低于现在的市场价格。
在人员编制上,选用的都是无需缴纳社保的大龄或农村妇女,实行一人多岗。休班时,护理员可以自愿去厨房帮厨或打扫院井,按小时计费。
在日常消耗品上,他还规定了护理员倒垃圾时不准向垃圾桶倒液体,每天收三次垃圾,但只需要更换一个垃圾袋。
他还有个不公开的老人收住标准:能自理的老人按照偏向半自理的标准收费,价格相差不大但能保证盈利。而护理难度过大的老人不收,这样既避免了潜在风险,也控制住了用工总量。
江先生这样的经营方式的确能够赚钱,但也会导致小县城的养老院模式单一化,根本解决不了当地的养老需求。
民营养老院的困境
无论你是有投身养老产业的公益初心,还是你看好养老产业巨大的市场,脑门一热,要开养老院,
结果都会发现:开养老院就像进了围城,并不是想象中那样,简单装修几间房子,请几个人当护理工,就能轻松赚钱。
大家都知道养老产业是蓝海,看好这门生意。
但开养老院的难题,并不只在投资和盈利问题上,还面临着大量专业护工人才流失。因为这一工种的工资并不高,而且挣的还是辛苦钱。
在县城,一般只有40~60岁农村女性愿意干这一行。
在城市,更专业的养老院会招聘大专以上学历的养老护理专业人员,他们经过了专业学习,懂得护理知识。但如果两三年后没有晋升到管理层,他们就会离开这个行业。
而民营养老院面临的最大的问题,是有需求无匹配市场。根据目前大多数家庭的基本状况来说,一是难以负担这笔养老费用,二是子女不忍心将父母送进养老院。
这里提一嘴,中国的养老模式比例是9073。
这指的是居家养老占90%,社区养老占7%,机构养老仅占3%。9073比例是养老行业流行多年的经典比例。但实际情况是,机构养老比例还要更低。
我们以北京为例,根据北京大学人口学教授乔晓春的研究,只有1.3%老年人住在养老机构里。但在北京市,17.1%的老年人日常生活是需要护理的,按照北京市60岁以上户籍老人309万人来算,北京市需要护理的老人多达52万人。
是因为北京的养老院一床难求吗?不是,在北京,一半以上的养老院入住率不到5成。
△在乔教授走访的460家养老院中,入住率不到50%我占比50.8%
花费高,行业服务水平参差不齐,加上受“养儿防老”思想影响,所以中国只有3%的老年人选择住进养老院。
那开一家养老院是一门好生意吗?现实中,入行的初心总是和盈利相互矛盾。
不得不承认,养老产业的确是朝阳产业,不过我们不妨转换下思维,顺应那剩下的97%的需求,关注一下居家养老和社区养老的服务。
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